来源：港股那点事
作者：满杯橙汁
先说说我对房地产投资的几个简要结论性逻辑：
1、首当其冲买一线（北上深）。
这个我完全不否认。资源和资金都高度集中，谁不买谁是傻瓜。
但是两个问题：1）买不买得下手？一线城市的房价摆在那里，动辄十几万一平米，你就算是土豪，也要犹豫的。2）、买不买得起？这个问题会把90%的屌丝挡在门外。
2、如果你想要去三、四线城市买房做投资，我送你四个大字：找死，找死的平方。
3、买二线城市？别看近年来武汉、郑州这些二线城市是蹦的挺欢的，但是这个可持续性怎么样，我表示十二万分的怀疑。
4、那么，当下最值得投资的房子在哪？结论是：准一线。
何谓“准一线”？就是紧挨着北上深三座城市的地方。必须大面积接壤，和一线城市0距离，打断骨头还能连着筋的，才叫准一线城市。
大家可以看一下这些年来北京附近城市的房价都长成什么样子了，前段时间安居客发布了《2016国民安居报告》，排名第一的是哪个城市？是廊坊！2016年廊坊二手房价格同比涨幅高达103%，我相信这个涨幅更多的来自于他的邻居北京赋予它的活力。
同样的，上海和深圳周边，也存在有潜力的准一线城市，不过这次我就单讲深圳周边的准一线城市--东莞。
深圳这座超级大都市，自然也会带动临深城市的发展。有很多人认为深圳外溢，获益最大的城市是中山，我不这样看，仅仅靠着一条深中大桥连接起来，两座城市的联系肯定远远不如接壤来得紧密，0距离、骨肉相连，这才叫准一线。不管现在在看这篇文章的你是在深圳买不起房啊还是买不下手，我都建议你看看东莞的房子。当然如果你是把在深圳的购房名额已经用完的人，就更可以考虑去东莞看看了。
我这样说并不是拍脑袋的想法，我们可以从下面几个角度来分析：
一、经济发展水平
看一座城市房地产未来的发展，一定会看经济和人口。2016年，东莞的地区生产总值为6827.67亿元，同比增长了8.1%，东莞的经济发展水平当然是比不上深圳了。不过它比全国（6.7%）和全省（7.5%）的平均水平都要高。再细看东莞的经济结构，2016年第一产业增加值22.80亿元，占比下降0.3%；第二产业增加值3172.50亿元，增长7.2%；第三产业增加值3632.37亿元，增长8.9%。三大产业比重为0.3 %、 46.5 %、53.2%。
一般来说，一个地区的房价和第三产业的占比有紧密的正相关性。但是东莞自2012年开始第三产业的占比就一直在53%左右。从经济发展水平来看，东莞的经济发展速度比较快，经济结构比较稳定。
二、人口增量
看人口增量说到底就是看需求端会不会增加。能够赢得增量人口的城市，房价自然会得到支撑。
小学生在校人数算是一个比较靠谱的指标，因为小学是义务教育，入学率接近100%。并且小学生数量是按“人头”数出来的，不是抽样调查而估算出来的，数据会比较精确。再就是小学生人数没有和政绩指标挂钩，所以数据相对真实、水分会比较小。
从小学生数量变动的情况来看，东莞2015年的在校小学生人数为71.93万人，比2008年增加了19.07万人，年复合增长率为4.5%。东莞这个小学生增长数量虽然不及深圳27.89万的增量，但是它比北京的小学生的增量还要多，在重点城市之中排名第4，作为一个准一线城市，也是很合格了。
大部分的指标都只是做参考用，“小学生在校人数”这个指标也是有一定的局限性。对于东莞这种城市，它的在校小学生人数会略微滞后于人口增长，因为很多外来务工人员没有把孩子带过来，小学生人数就有可能会滞后于人口增长。
所以可以结合“人口净流入”这个指标一起看。东莞人口净流入从2000年以来就在500万人以上，从2006年到2010年期间，东莞的外来人口明显增加，2009年东莞的人口净流入为607.35万人，首次突破了600万人， 2010年之后达到640万人，之后就保持一个相对稳定的状况。到2015年，东莞的常住人口为825.41万人，户籍人口为 195.01万人，人口净流量达到630.4万人，比2008年又增加了54.66万人。
深圳是个什么情况呢？2015年，深圳的常住人口为1147.89万人，户籍人口为354.99万人，人口净流入为792.9万人。从数值上来看深圳的人口净流入比东莞的要多，实际上，东莞的外来人口的比例常年保持在77%左右，比深圳的69.07%还要多。换句话说，东莞刚需房市场的潜力比深圳还要大。
另外，虽然东莞的户籍人口占比只有23%左右，但是一直以来都保持着正增长。
三、土地供应
受宏观调控的影响，2016年东莞的土地供应较2015年有大幅度下降。土地供应建筑面积为973.74 万平方米，同时土地成交建筑面积为969.07万平方米。政府出让的地块几乎都卖出去了，这个现象在以往几乎是看不到的。
2016年东莞的土地供应建筑面积几乎是100%的成交，供地不足也导致了地王频出，高溢价成交的现象已经不足为奇，所以2016年东莞招拍地块的楼板价较2015年翻了近一倍！
数据来源：CRIC商住办招拍地块
大家都知道地产公司赚钱就是类似买面粉、做面包然后再卖出去，而2016年他们在东莞买的面粉要贵过面包了，这样一来，疯狂的地产开发商不是要亏吗？
大家不妨先认真看一下这张由中原集团统计的全国40个城市土地供应状况图：
数据来源：中原集团研究中心
横轴是衡量地方政府是否缺钱，左侧的负值也就是说政府不差钱，城市在横坐标的位置越靠右就说明当地政府越缺钱。纵轴比较直观，指的就是城市住宅地的库存，一座城市越“缺钱”，就越容易增加土地供应量来补充地方财政；而“缺地”的城市则越有容易产生供不应求的现象。
其实这张图就提示了房地产投资的机会，左下角的这些城市就是投资安全系数最高的城市，而东莞就排在深圳和中山之后，排名第三。
所以说，去年开发商在东莞高溢价拿地，并不是跟风，而是看到了东莞市场存在供应短缺的风险，看到了安全逐利的机会。
说东莞不差钱大家应该不会否认，但是到东莞缺地大家可能就不太相信，但是前面我有提到过东莞的供应建筑面积在下降，楼面价翻倍，并且几乎是100%的成交，这就是最直观的影响。
而赤裸裸的事实就是面积仅仅为2465平方米的东莞，土地开发已经高达46.7%，这个程度和深圳（近50%）很接近，并且都远远超出了国际公认的30%的临界点。而且政府也已经意识到这个问题，2016年4月，东莞就已经开始调整，居住类用地减少400了多公顷~ 人口增量大，土地供应在收缩，这确实是个严肃的问题，供不应求的风险真的可能存在。
四、绕不开的临深区
东莞可供应的土地面积不足可能会导致市场供应短缺，而这个短缺的市场，早就不仅仅是东莞市场，而更多的、是深圳市场。
深圳在2015年底已经有1147.89万人，而户籍人口只有354.99万人，人口净流入比例为223.36%。而且在未来，应该还有更多的人口流向深圳。一方面深圳容纳不了这么多的人口，另一方面，深圳的房价有多逆天我相信没有人不知道，大部分人在深圳买房还是相当吃力的。
那么人口一定会分流，市场已经自发的将东莞惠州的临深区域的土地供应归拢到了深圳都市圈内。从地理位置来看，而对比起惠州来看，深圳的大部分区域离深圳更近一些。而且，在2016年2月29日，市发改局表示赣深高铁会途径塘厦站转入深圳市光明新区。5月27日东莞开建的首条地铁线路地铁2号开通试运营，一期工程为东莞火车站至虎门火车站，未来二号线将接驳深铁12号线和18号线。地铁的连接才是真的拉近准一线城市和超一线城市距离的方式，比起往返180元过路费的深中大桥，简直诚意满满！
事实也证明深圳人确实是东莞楼市的第一大买主，2016年在东莞买房的人中有50.9%都来自深圳。这里面除了刚需购房者，应该也还有不少投资客。我有咨询过中介，中介说即使你是深圳户口，在深圳有两套房，也还能在东莞买一套房。
数据来源：家家顺研究中心
五、二手房市场
对于投资者来说，二手房的成交量可以判断以后脱手的难易程度。对于刚需购房者来说，二手房的价格可以起到一个价值参考的作用。
2016年的二手房市场其实存在一个催化剂，就是从2016年5月1日开始，全国的房地产业全面实施“营改增”试点，非北上广深的城市，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的免征增值税，未满2年的按征收率5%缴纳增值税，二手交易成本减少对整个二手房市场都是利好。
从家家顺研究中心的数据来看，2016年东莞的月成交量相对稳定，而价格也稳中有升，2016年东莞市二手住宅共成交63936套，占比为44.9%，东莞的二手房市场还是比较活跃的~
再把东莞二手住宅月度成交价格和一手成交价对比来看，虽然二手房的价格在增长时期的增幅不如一手房，但是经历10月份的宏观调控之后，东莞二手房的价格也比较稳定，降幅很少，并且在12月就有抬头的趋势~ 东莞的二手房市场也比较成熟，即使在行业低谷的时候脱手也不会太困难。
结语：
像东莞这样一个与深圳皮肉相连的准一线城市，说白了，未来迟早就是属于深圳的。而且，其不管是净人口流入，还是小学生在校人数变动的数据，都能印证东莞人口的增量还有着巨大的潜力，再考虑到由于深圳房价高企而引起的挤出效益，不管是刚需还是投资，东莞的楼市都绝对是个不错的选择。
最后送你六个字：如果买，请早买。
东莞不得了了！马云50亿大手笔后，中国女首富也在东莞砸了45亿！
来源：我们的东莞（ID：OurDongguan）
很多人说东莞这些年不行了，恰恰相反，东莞成为富豪、名企的投资乐土了！
两年前，马云亲自来东莞，带来了阿里巴巴在东莞投资50亿的大项目。当时消息一出，刷爆了朋友圈。
其实何止是马云，最近几年，一大批知名企业都纷纷来东莞投资。就在日前，中国女首富周群飞的蓝思科技在东莞塘厦镇投资45亿元的项目曝光，项目计划用地约194.8亩。
别小看蓝思科技，曾是苹果最大的盖板玻璃加工厂商。世界上每两片手机玻璃，就有一片是蓝思科技生产的，一旦工厂停工，全球的手机都得断货。蓝思科技老板周群飞更是创奇人物，从湖南打工妹到近500亿身家中国女首富，她用20年时间，将昔日深圳宝安的一个小作坊，缔造成今天让对手胆寒的手机玻璃帝国。
中国男女首富现在都来东莞投资了。其实远远不只他们两个，还有一大波牛企这几年都跑来东莞投资了。随手找了几个，大家感受一下！
最近几年，一大波企业斥巨资投资东莞
1华为在东莞松山湖投资几百亿
去年，东莞市政府与华为公司签订了《华为增资项目投资协议》，项目投资总额不低于300亿元，包括土地、基建、设备等固定资产投资。注意，这是增资，加上之前的投资，华为在东莞的投资早就不是这个数了。
松山湖华为终端总部经过几年的发展，目前已经成为东莞营收破千亿的大企业。华为手机、平板，都是在东莞研发生产。被称为“华为心脏”的华为企业数据中心，去年底也已经悄然从深圳迁至东莞。
2全省唯一珠宝交易中心，投资113亿
常平镇与广东宝力实业投资有限公司签约，总投资113亿元的常平珠宝玉石产研中心项目正式落地，该园区投产后年产值有望超千亿元，年税收超10亿元。这是全省唯一的广东（东莞）珠宝玉石交易中心，位于常平新城大道东西两侧，占地面积约1082亩。将成为全球高端珠宝产业中心、全球珠宝产业互联网创新中心以及中国最大的珠宝品牌设计研发中心、商贸采购中心和产业集群中心。
3中国电子集团在虎门投64亿建产业园
虎门中国电子产业园项实际规划面积1588亩，将建设集研发、电子商务、产品生产于一体的综合性现代化园区。作为一家由国字号集团公司直接打造的电子产业园，将吸引5家大型电子企业入驻，提供就业岗位8000人以上，年工业产值将达到200亿元以上。
4中粮集团在东莞麻涌投资69亿
麻涌中粮广东粮油食品现代加工及物流配套项目，集油料压榨、油脂精炼、大米加工、啤麦加工、面粉加工、饲料加工以及粮油产品贸易为一体的全产业链粮油加工园区。项目总投资额约为69亿元，占地约803.75亩，项目投产后预计年产值227.5亿元，年实现税收约为3亿元。
5新技电子55亿项目落户桥头镇
东莞新技公司总投资55亿元的项目落户桥头山和村，该项目总用地约300亩，主要生产苹果系列液晶显示屏等产品，是桥头镇历年来引进的投资规模最大的工业项目，预计2017年项目年产值（出口总额）将达250亿元，年度纳税达1.6亿元。
6中纺集团在虎门港投资60亿
中国中纺集团公司创建于1951年，，是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团，中国五百强企业之一。虎门港中纺集团粮油食品深加工项目总投资60亿，项目用地面积523亩，主要进行大豆加工及油脂加工。
7长安步步高系投57.5亿
长安步步高研发生产项目用地面积为954亩，总投资37.5亿元，拟建设步步高研发中心及vivo总部、小天才制造中心、vivo制造中心，并引进生产音乐手机、智能手机、电子词典、点读机、学习机等多条生产线。另外，长安欧珀（OPPO）研发总部项目拟投资20亿。
东莞两家千亿企业，一家是华为系，另一家就是步步高系。步步高系这两年也在大张旗鼓增资扩产。如今，步步高系的OPPO、vivo跟华为已成为国内出货量前三的企业，国内智能手机领域，东莞包揽了前三。
8全球物流巨头在常平投资45亿
全球物流巨头意大利维龙投资有限公司拟投资6.5亿美元建中欧(常平)跨境贸易产业园，该项目主要依托蓉欧快铁连接丝绸之路经济带，连接线辐射深圳、香港等铁路口岸，建设服务于珠三角、大京九地区及丝绸之路经济带的区域性跨境电商基地、孵化基地、展示体验销售中心、配送中心和电商集聚中心等。 维龙公司是意大利最大的物流仓储设施提供商。
9京东在麻涌投资20亿建产业园
另一电商巨头——京东也继马云之后，在东莞砸巨资投资。麻涌东莞京东现代服务业产业园总统制20亿， 总建筑面积约42万㎡，主要建设12栋物流仓库、1栋分拣中心及配套宿舍、食堂、设备用房、门卫室、停车场等相关设施。
10谢岗粤海装备技术产业园项目投资600亿
谢岗粤海装备技术产业园项目机会投资600亿，为东莞建市以来最大的一宗单体投资项目。该项目主要集聚汽车零部件、工程装备、数控装备等关键技术和核心零部件的研发设计,模具加工与材料成型、精密制造在内的国内外先进装备制造业企业。
远远不只有这一些，比如;松山湖东阳光药业总部项目投资35亿，松山湖中集集团产业创新发展中心及配套项目投资 29.9亿，清溪立讯精密制造产业建设项目 投资20亿，黄江领益精密制造科技项目投资21亿，凤岗天安数码城项目投资68.7亿、谢岗大连机床智能制造项目总投资35亿……
巨头纷纷投资东莞，说明了什么？
金融危机后，特别是东莞扫黄后，各种“东莞不行了”、“工厂倒闭潮来了”、“东莞要变空城了”、“东莞一蹶不振”、“东莞完蛋了”等等负面言论充斥网络，让东莞的前景蒙上一层灰暗，让很多想在东莞发展创业的人犹豫不决。
其实回过头来认真梳理一下会发现，确实很多公司生意越来越难做，但也有很多的企业崛起了，在大规模增资扩张。金融危机只是在洗牌，没有竞争力的企业自然越来越难做了，有竞争力的反而活得很滋润。
而马云、周群飞等等这么多精明的企业家，纷纷投资东莞，也表明了他们看好东莞的区位优势、看好东莞的配套，看好东莞的发展。随着这些巨头的投资，必将带动上下游的发展，带来更多的赚钱机会！
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